房地產(chǎn)景氣對(duì)策訊號(hào)綜合判斷分?jǐn)?shù)為16分，較上一季上升1分，燈號(hào)仍為黃紅燈 

壹、2010年第4季房地產(chǎn)景氣指標(biāo)分析
 

本季房地產(chǎn)景氣對(duì)策訊號(hào)綜合判斷分?jǐn)?shù)為16分，較上一季上升1分，燈號(hào)仍為黃紅燈，其中建造執(zhí)照面積、新推個(gè)案標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)、住宅使用率與上一季同分，素地交易量指數(shù)則上升1分。
 

領(lǐng)先綜合指標(biāo)為96.48，較上季95.88上升0.63％，屬於穩(wěn)定範(fàn)圍，五項(xiàng)經(jīng)調(diào)整指標(biāo)中，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)毛額、貨幣供給額、營(yíng)建股股價(jià)指數(shù)、建築貸款餘額變動(dòng)量、以及消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)均為上升趨勢(shì)，但幅度大多屬於穩(wěn)定狀態(tài)。同時(shí)綜合指標(biāo)為110.09，較上季108.43上升1.53％，屬於大幅上升，六項(xiàng)經(jīng)調(diào)整後指數(shù)中，除新推個(gè)案標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)為下降趨勢(shì)，新承做購(gòu)屋貸款金額、住宅使用率為上升趨勢(shì)，三者屬於穩(wěn)定狀態(tài)外，其他建造執(zhí)照面積、基準(zhǔn)放款利率、素地交易量指數(shù)皆為大幅上升趨勢(shì)。
 

投資面綜合指標(biāo)為110.20，較上季108.38上升1.68％，屬於大幅上升範(fàn)圍，五項(xiàng)構(gòu)成指標(biāo)(國(guó)內(nèi)生產(chǎn)毛額、貨幣供給額、素地交易量指數(shù)、基準(zhǔn)放款利率、營(yíng)建股股價(jià)指數(shù))均為上升趨勢(shì)。生產(chǎn)面綜合指標(biāo)為100.46，較上季99.36上升1.10％，屬於大幅上升範(fàn)圍。
 

 

四項(xiàng)構(gòu)成指標(biāo)中，僅營(yíng)造業(yè)員工平均薪資為下降趨勢(shì)，其他指標(biāo)(使用執(zhí)照面積、建造執(zhí)照面積、建築貸款餘額變動(dòng)量)均為上升趨勢(shì)。交易面綜合指標(biāo)為100.37，較上季99.08上升1.30％，屬於大幅上升。

五項(xiàng)構(gòu)成指標(biāo)中，僅新推個(gè)案標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)為下降趨勢(shì)，但屬於穩(wěn)定狀態(tài)，其他指標(biāo)(消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)、建物買(mǎi)賣(mài)移轉(zhuǎn)登記棟數(shù)、土地增值稅額、新承做購(gòu)屋貸款金額)均為上升趨勢(shì)。

使用面綜合指標(biāo)為94.28，較上季94.32下降0.04％，屬於穩(wěn)定範(fàn)圍。三項(xiàng)經(jīng)調(diào)整構(gòu)成指標(biāo)中，除家戶數(shù)年增率為下降趨勢(shì)之外，其他指標(biāo)(住宅使用率、房屋租金價(jià)格指數(shù))為上升趨勢(shì)。

貳、房地產(chǎn)廠商經(jīng)營(yíng)意願(yuàn)調(diào)查結(jié)果(2011年3月)

相較上一季與去年同季，廠商對(duì)本季房地產(chǎn)景氣判斷之淨(jìng)增加分別為42.5％、75％。相較於上一季，就廠商類(lèi)型來(lái)看，仲介/代銷(xiāo)/廣告、建經(jīng)/顧問(wèn)/地政士/估價(jià)師看法較為樂(lè)觀，淨(jìng)增加超過(guò)60％以上，建設(shè)公司、金融機(jī)構(gòu)看法為略偏好，淨(jìng)增加在20％左右。

就地區(qū)來(lái)看，北部、中部、南部廠商均一致認(rèn)為偏好，淨(jìng)增加在40％以上。就房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況判斷來(lái)看，市場(chǎng)推案量、市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況、市場(chǎng)房?jī)r(jià)變化均明顯看好，淨(jìng)增加在50％以上，市場(chǎng)資金週轉(zhuǎn)難易度為穩(wěn)定，金融機(jī)構(gòu)承做房地產(chǎn)貸款意願(yuàn)為持平略偏好。就廠商個(gè)別經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，營(yíng)業(yè)額、房?jī)r(jià)變化、接受委託案件、成交案件為明顯看好，淨(jìng)增加在50％以上，推案量、銷(xiāo)售率分別屬於持平穩(wěn)定與持平偏好之間，但成交所需時(shí)間、新承做房貸金額、利率、成數(shù)則明顯看壞，淨(jìng)增加超過(guò)-50％以上。
 

 

此外，若政府重新開(kāi)徵空地稅，58％廠商認(rèn)為是負(fù)面影響，33％廠商則認(rèn)為有正面影響。若政府針對(duì)空地實(shí)施照價(jià)收買(mǎi)，55％廠商認(rèn)為有負(fù)面影響，33％廠商則認(rèn)為有正面影響。金管會(huì)擬採(cǎi)取強(qiáng)化資本適足率、縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間、收益定義提高、禁止臨時(shí)運(yùn)用等手段，以避免壽險(xiǎn)業(yè)者養(yǎng)地，48％廠商認(rèn)為有負(fù)面影響，45％廠商則認(rèn)為具有正面影響。對(duì)於2011年下半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，73％廠商認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)下滑，18％廠商則認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲，10％廠商認(rèn)為房?jī)r(jià)持穩(wěn)。

廠商對(duì)於20110年第1、2季景氣預(yù)期淨(jìng)增加分別為-15.0％、-35.0％。就2011年第2季來(lái)看，不同類(lèi)型廠商間，金融機(jī)構(gòu)與建設(shè)公司明顯看壞，淨(jìng)增加分別為-83.3％、-50.0％，建經(jīng)/顧問(wèn)/地政士/估價(jià)師看法為偏壞，淨(jìng)增加-41.2％，仲介/代銷(xiāo)/廣告則看法兩極化。

就地區(qū)來(lái)看，北部與中部廠商看法較為悲觀，淨(jìng)增加分別為-31.6％、-16.7％，南部廠商看法則較為分歧。就房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況判斷來(lái)看，市場(chǎng)資金週轉(zhuǎn)難易度、市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況、金融機(jī)構(gòu)承做房地產(chǎn)貸款意願(yuàn)明顯看壞，淨(jìng)增加在-50％以上，市場(chǎng)房?jī)r(jià)變化為偏壞，淨(jìng)增加-32.5％，市場(chǎng)推案量為略偏壞，淨(jìng)增加-17.5％。就廠商個(gè)別經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，銷(xiāo)售率、成交案件、新承做房貸件數(shù)、金額、利率、成數(shù)等指標(biāo)明顯看壞，淨(jìng)增加超過(guò)-50％以上。推案量、房?jī)r(jià)變化為偏壞，淨(jìng)增加為-33.3％，營(yíng)業(yè)額、成交所需時(shí)間為穩(wěn)定。

參、綜合分析

整體而言，2010年第4季房地產(chǎn)景氣較上季明顯上升，惟領(lǐng)先指標(biāo)持平，廠商對(duì)未來(lái)景氣預(yù)期偏壞，在奢侈稅與立委選舉等不確定性因素下，七成以上廠商認(rèn)為2011年下半年房?jī)r(jià)將下修調(diào)整，各界宜更審慎。
 

2010年第4季房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)指標(biāo)大幅上升，景氣對(duì)策訊號(hào)上升1分，廠商對(duì)景氣判斷呈現(xiàn)偏好，利多與利空消息比為54:46，整體較第3季為佳。展望未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣，本季房地產(chǎn)領(lǐng)先指標(biāo)上升0.63％，屬於穩(wěn)定狀態(tài)，但受到政府?dāng)M開(kāi)徵奢侈稅、加強(qiáng)預(yù)售屋財(cái)產(chǎn)交易所得稅課徵、以及年底立委選舉的影響，廠商對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)景氣預(yù)期偏壞，淨(jìng)增加為-35.0％，對(duì)2011年下半年房?jī)r(jià)看跌者高達(dá)七成以上。

整體來(lái)看，100年的利多消息包括市場(chǎng)游資仍多、失業(yè)率降低、ECFA正式生效，利空消息則有經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)與貨幣供給趨緩、利率緩步上揚(yáng)、政府透過(guò)奢侈稅與預(yù)售屋財(cái)產(chǎn)交易所得稅打擊房市投機(jī)客、年底立委選舉、房?jī)r(jià)偏高、以及建商大量推案等，預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)較明顯的下修調(diào)整，相關(guān)參與者須更加審慎。